| 二手房税制改革后，二手房税费缴纳变得颇为繁琐，为了对消费者进行更深一步的指导，
我们以举例的方式按不同类别、不同年限的房屋，依据税收政策分为三大类别十种情况进行详解，希望给广大消费者以指导。
您只需找到符合自己出售或购买房屋的情况进行套用即可。也可直接打电话到公司，由千万家经纪人为您作详细解答。
新政之下卖方需缴纳的税费分三大类别十种情况：
第一类：符合普通标准住房的商品房
假设您的房子面积为100平米，买进价为60万，售出价为65万所需交纳的税费按您房子取得产权证的时间不同有以下几种情况：
1. 取得产权证或完税发票的时间不满两年，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
销售额×5.5%=650000×5.5% |
35750 |
|
印花税
|
销售额×0.5‰=650000×0.5‰ |
325 |
营业税、个税不享受优惠标准 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
应纳税额=
售出价 – 买进价 - 合理费用 （印花税＋营业税＋教育费附加＋城建税）×20
％＝（650000-600000-35750-325）×20％
|
2785 |
合计
|
38860 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
2.取得产权证或完税发票的时间2年至5年，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
免征 |
|
|
印花税
|
销售额×0.5‰=650000×0.5‰ |
325 |
营业税免征 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
应纳税额=
售出价–买进价–合理费用（印花税）×20％＝（650000-600000－325）×20％ |
9935 |
合计
|
10260 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
3..取得产权证或完税发票的时间5年以上，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
免征 |
|
|
印花税
|
销售额×0.5‰=650000×0.5‰ |
325 |
1.营业税免征
2.个税免征 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
免征
|
|
合计
|
325 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
第二类：已购公房（注：权属为已购公房的房子，均按普通标准住房标准收费）
符合普通标准住房的已购公房与商品房在税收上最大的不同是在计算个人所额时，其买进价是按4000/㎡的价格进行计算的，假设您的房子面积为100平米，以1560/㎡的成本价购入，
售出价为60万，业主未补交土地出让金，由买方交。
那么您所需交纳的税费按您房子取得产权证的时间不同有以下几种情况：
1.以成本价购买的时间不满两年，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
销售额×5.5%=600000×5.5% |
33000 |
|
印花税
|
销售额×0.5‰=600000×0.5‰ |
300 |
个人所得税的计算方法与商品房不同 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
应纳税所得额=售出价-
住房建筑面积× 4000 元/平方米 - 合理费用应纳税额（印花税＋营业税＋教育费附加＋城建税）×20
％＝（600000－4000×100-33000-300）×20％
|
33340 |
合计
|
66640 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
2.以成本价购买的时间为2年至5年，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
免征 |
|
|
印花税
|
售出价×0.5‰=600000×0.5‰ |
300 |
营业税免征 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
应纳税所得额
= 售出价- 住房建筑面积× 4000元/平方米 - 合理费用应纳税额（印花税）×20
％＝（600000－4000×100-300）×20％ |
39940 |
合计
|
40240 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
3.取得产权证或完税发票的时间5年以上，所需缴纳的税费为：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
免征 |
|
|
印花税
|
销售额×0.5‰=650000×0.5‰ |
325 |
1.营业税免征
2.个税免征 |
土地增值税
|
免征
|
|
个人所得税
|
免征
|
|
合计
|
325 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
第三类：非普通标准住房
卖方以91万的开发票价格购入一套140㎡的房子,现以成交总价98万售与买方,此房子为非普通住宅商品房,按新政策,房主出售此房所需交纳的税费见下表:
1.假设取得产权证或完税发票的时间在一年以内，所需缴纳的税费：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
售出价×5.5%=980000×5.5% |
53900
|
|
印花税
|
售出价×0.5‰=980000×
0.5‰ |
490 |
征收土地增值税 |
土地增值税
|
增值额×３０％＝转让房地产收入－扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)=
（980000—910000-53900-490）×３０％
（注：因此套房子的增值率为1.6%,即增值额占扣除项目金额之和的1.6%,未超过扣除项目金额５０％因此适用增值税的第一档税率即30％） |
4683
|
个人所得税
|
应纳税额=
售出价–买进价–合理费用 （印花税＋营业税＋教育费附加＋城建税）×20
％＝
980000-910000-（490+53900）20 ％
|
3122 |
合计
|
62195 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
2..假设取得产权证或完税发票的时间在2-3年间，重新评估后的价格依然为910000所需缴纳的税费
：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
（售出价－买进价）×5.5%=（980000－910000）×5.5%
|
3850 |
|
印花税
|
销售额×0.5‰=980000×
0.5‰ |
490 |
1. 营业税按差价征收
2.计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。 |
土地增值税
|
增值额×３０％＝转让房地产收入－扣除项目金额之和(评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)×３０％=
（980000—910000-3850-490）×３０％
（注：因此套房子的增值率为7.6%,即增值额占扣除项目金额之和的7.6%,未超过扣除项目金额５０％
因此适用增值税的第一档税率即30％） |
19698
|
个人所得税
|
应纳税额=
售出价–买进价–合理费用 （印花税＋营业税＋教育费附加＋城建税）×20
％＝
?980000-910000-（490+3850）×20
％ |
13132 |
合计
|
37170 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
3.假设取得产权证或完税发票的时间在3-5年间，所需缴纳的税费：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
（售出价－买进价）×5.5%=（980000－910000）×5.5%
|
3850 |
|
印花税
|
销售额×0.5‰=980000×
0.5‰
|
490 |
1.土地增值税减半征收
2.计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据
|
土地增值税
|
增值额×３０％＝转让房地产收入－扣除项目金额之和(评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)×３０％/2=
（980000—910000-3850-490）×３０％/2
（注：因此套房子的增值率为7.6%,即增值额占扣除项目金额之和的7.6%,未超过扣除项目金额５０％
因此适用增值税的第一档税率即30％） |
9849
|
个人所得税
|
应纳税额=
售出价–买进价–合理费用 （印花税＋营业税＋教育费附加＋城建税
）×20 ％＝
?980000-910000-（490+3850）×20
％ |
13132 |
合计
|
27321 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
4.假设取得产权证或完税发票的时间在5年以上，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费：
税种 |
计算过程
|
计算结果 |
关键字 |
营业税、城建税、教育费附加
|
（售出价－买进价）×5.5%=（980000－910000）×5.5% |
3850 |
|
印花税
|
销售额×0.5‰=650000×0.5‰ |
490 |
1.免征个税
2.免征增值税 |
土地增值税
|
免征
|
0
|
个人所得税
|
免征
|
0 |
合计
|
4340 |
| 注：此计算表格由千万家提供
仅供参考
解释权归千万家
|
|
